Consorcio de Propietarios Callao 626 c/Palacio, Cora M.
ALQUILER TEMPORARIO DE DEPARTAMENTOS A TURISTAS- PERJUICIOS A LOS COPROPIETARIOS POR LA ACTIVIDAD DE LOS TURISTAS (ruidos molestos, suciedad, inseguridad, etc.) El fallo condenó a la propietaria a cesar en el alquiler de la unidad a turistas, por constituir ello una violación al Reglamento de Propiedad.
Tribunal: Juzgado Nacional de 1a Instancia en lo Civil Nro. 24
Fecha: 18/02/2009
Partes: Consorcio de Prop. Callao 626 c. Palacio, Cora María
Publicado en: LA LEY 21/04/2009, 6, con nota de Nelson G. A. Cossari;
HECHOS:
Un consorcio de propietarios demandó a la dueña de una unidad funcional a fin de que se ordene a ésta abstenerse de efectuar locaciones temporales a turistas extranjeros. Los actores denunciaron que los inquilinos de la accionada perturbaban la normal convivencia, dado que efectuaban destrozos en espacios comunes, tiraban basura, y realizaban fiestas hasta altas horas de la madrugada, perjudicando además la seguridad del edificio ante el uso indiscriminado de las llaves. El juez admitió la demanda.
TEXTO COMPLETO:
1ª Instancia. — Buenos Aires, febrero 18 de 2009
Y Vistos:
Estos autos caratulados "Cons. de Prop. Callao 626 c/ Palacio Cora María s/acciones del art. 15 de la ley 13.512" (Expte. N° 26.962/07) que se encuentra en estado de dictar sentencia definitiva de los que:
Resulta:
a) Que, a fs. 36/47 se presenta Jorge Gustavo Fernández Loyarte, en el carácter de administrador del Consorcio de Copropietariosde Avda. Callao 626 de esta ciudad, a tenor de la copia del instrumento obrante a fs. 52/54, promoviendo la acción sumarísima prevista por el art. 15 de la ley 13.512, solicitando se condene a Cora María Palacio, o quien resulte propietario y o civilmente responsable del inmueble sito en Av. Callao 626, piso 3, dpto 7, unidad 7 de esta ciudad, a cesar en el alquiler de su unidad aturistas declarando expresamente la prohibición de alquiler de la unidad por plazos breves a turistas extranjeros y ordenado cesen las molestias al resto de los vecinos y las transgresiones al Reglamento de Copropiedad.
Refiere que la unidad de la demandada de aproximadamente 200 metros cuadrados, es locada por grupos de 5 a 7 turistas con más sus invitados (destacando que en una oportunidad llegaron a ser 15 habitantes), lo que ha suscitado una gran cantidad deinconvenientes, trastocando la vida del edificio que no se encuentra preparado para recibir contingentes y menos para el continuo movimiento que ello provoca. Destaca que resulta imposible identificar a las personas que lo habitan, conviviendo así con desconocidos que entran y salen a cualquier hora del día y de la noche, perdiéndose además control de quienes poseen copia dela llave de acceso.
Agrega que deben soportar fiestas hasta las 5 ó 6 de la mañana, siendo molestados por la música o los gritos de personas en estado de ebriedad por las escaleras o el ascensor. Se suma a dicha circunstancia que han encontrado tiradas por los pasillos latasde cerveza, vómito, y en un confuso episodio, fueron destruidos los vidrios del hall.
En otras oportunidades vecinos se han quejado de que en el lugar había humo "no precisamente de cigarrillos" y que han debido afrontar la penosa situación de solicitarles que cesen las actividades sexuales ya que se escuchaban exclamaciones a cualquier hora.
Atento a lo expuesto se remitieron cartas documento con fecha 5 de julio de 2005 y 8 de agosto de 2006 intimándose el cese delas locaciones en cuestión, siendo contestada solamente la primera de las misivas refiriendo Cora Palacio que practicará las averiguaciones del caso y procederá en consecuencia.
Sin solución a la fecha, sostiene la parte actora que las situaciones descriptas conspiran contra el valor venal de las restantes unidades y torna dificultoso mantener al edificio en buenas condiciones de limpieza.
Por lo expuesto sostiene que se infringe la ley 13.512 y las normas reglamentarias de hospedaje vigentes en Ciudad de Buenos Aires. Asimismo el reglamento de Copropiedad dispone en su artículo 5 que "en ningún caso podrán variar su destino (...) ni podrán ser destinados a centros políticos, casas de pensión o similares, alquileres de habitaciones amuebladas o no, estando igualmente prohibida toda actividad contraria al decoro, tranquilidad, decencia, moralidad y buen nombre del edificio", quedando alcanzado por dicha norma el alquiler del inmueble con el fin de explotarlo turísticamente.
En tal sentido asimila la actividad de la demandada a la de una casa de pensión o similar (prohibido por el Reglamento) ya que es un establecimiento cuyas características de funcionamiento son similares a las de los hoteles y su cantidad total de habitaciones oscila entre dos y seis (conf. Ordenanza n 33.266.76).
Asimismo refiere que el reglamento veda el alquiler de habitaciones amuebladas o no, hecho que la demandada realiza al alquilar el inmueble a varios turistas quienes se reparten las habitaciones sin constituir un grupo familiar.
Finalmente el cuerpo normativo señalado prohíbe cualquier "actividad contraria al decoro, tranquilidad, decencia, moralidad y buen nombre del edificio", lo que no () es respetado ya que las familias conviven con gritos, bailes y exclamaciones provenientesde encuentros sexuales llevados a cabo sin respetar los estándares de discreción compatibles con normas elementales deconvivencia.
En igual sentido se viola la Ordenanza n 36.136 que reglamenta los requisitos que deben cumplimentar los establecimientos respecto de la infraestructura y servicios, y el Decreto Ordenanza n 14.738.962 en cuanto dispone en su art. 50 que "los inmuebles donde funcionen hoteles residenciales deberán estar destinados exclusivamente a esa finalidad".
Funda en derecho, ofrece prueba y solicita costas.
b) Que, corrido traslado de la demanda a fs. 132/137 se presenta Cora Maria Palacio, por derecho propio, a fin de contestar la demanda contra ellos instaurada y negando todos y cada uno de los hechos alegados por la actora.
Destaca que la ley de locaciones urbanas 23.091 dispone en su art. 2 que quedan excluidas del plazo mínimo legal de dos años delocación las que se efectúen con fines turísticos, permitiendo de esta manera la actividad desarrollada por la demandada.
Considera que en el caso de autos la misma no se encuentra prohibida por el reglamento ya que no se alquilan habitaciones amuebladas o no, ni se trata de una casa de pensiones o similar. Dicho reglamento no dispone expresamente que el destino de las unidades debe ser únicamente para vivienda habitual de familias.
Funda en derecho, ofrece prueba y solicita el rechazo de la demanda con costas.
c) A fs. 161 se celebra la audiencia prevista por los arts. 359, 360, 360 bis y concordantes del CPCC abriéndose la causa a prueba por el término de treinta días, produciéndose la totalidad de las pruebas ofrecidas por los litigantes salvo las desistidas.
d) A fs. 238 se clausura el período probatorio y a fs. 252 se llaman autos para dictar sentencia, providencia que a la fecha se encuentra debidamente consentida.
Y Considerando:
I) Primero: Las pruebas
Con el inicio del presente proceso la parte actora acompaña la siguiente documentación: a) certificado de denuncia policial efectuada el 1/7/06 por Carlos Bastanchuri, quien se domicilia en la unidad 4 del segundo piso del consorcio actor (fs. 4), b) cartas documento de fecha 5/7 y 8/8 de 2005 en las que se intima a la demandada a cesar las locaciones en cuestión (fs. 12 y 13), c) copia certificada del reglamento de copropiedad del consorcio actor (fs. 13/18), d) copia certificada de la asamblea extraordinaria celebrada el día 14 de agosto de 2006 en el cual el propietario Lombardi refiere los mismo hechos que se describen en el escrito inicial (fs. 31/33).
En el mencionado Reglamento de Copropiedad su art. 5 dispone que los departamentos "serán destinados por sus propietarios aluso corriente de ellos o de los terceros a quienes alquilen o transfieran sus unidades. En ningún caso podrán variar su destino o ser dedicados a locales de fiesta, enseñanza de baile o de música, ni podrán ser destinados a centros políticos, casa de pensión o similares, alquiler de habitaciones amuebladas o no, estando igualmente prohibida toda actividad contraria al decoro, tranquilidad, decencia, moralidad o buen nombre del edificio".
Con la contestación del traslado inicial la parte demandada acompaña copia de doce contratos de locación temporarios con muebles (fs. 62, 66/68 y 79/85).
A fs. 142/147 se agrega copia de la denuncia efectuada por Carlos Bastanchuri quien se domicilia en la Avda. Callao 626 piso 2 dpto 4 de esta ciudad y quien refiere que el 1° de julio de 2006, siendo las 12 hs en momentos que ingresaba al edificio donde tiene asiento su domicilio particular, notó en el hall la presencia de un contingente de varias personas aparentemente extranjeros- los cuales tenían muchas valijas. Efectúa dicha denuncia a fin de dejar constancia de dicha situación de riesgo que genera inseguridad en el edificio ya que esos habitantes transitorios no conocen las normas internas del uso de las llaves, utilizando las mismas en forma indiscriminada.
A fs. 189/191 presta declaración Pedro Luis Morelli, propietario de la unidad 13 del piso 6 del consorcio actor, quien manifiesta que en la unidad 7 del piso 3 ubicó actualmente sus oficinas uno de los integrantes del grupo Soda Estereo, pero con anterioridad la misma era alquilada por turistas por días, semanas o mes. Dicho uso comercial les ha producido problemas ya que eran grupos numerosos a los que se sumaban los invitados.
Destaca que había abuso del ascensor, lugares comunes como ser la entrada, palieres y escaleras y el testigo refiere haber visto cómo el hall del edificio era usado como punto de encuentro de turistas para ser llevados a otros edificios. Agrega dicho testigo que cuando se trataba de grupos de estudiantes la situación era más complicada pues realizaban fiestas con alcohol y drogas, lo que produjo hechos lamentables como roturas de vidrios, daños a las puertas, perturbación de la tranquilidad del edificio ya que jugaban con el portero eléctrico. Eran fiestas que se hacían a la noche hasta la madrugada, de las que quedaban restos de botellas por los palieres.
Relata que en una oportunidad, siendo las 3 de la mañana lo llamó el portero del edificio ya que la policía estaba en el hall deentrada y quería que algún copropietario estuviese presente. Tenían a un joven alcoholizado, que por alguna cuestión pasional quería entrar en el edificio a ver a una de las ocupantes del departamento en cuestión y tal era el estado equivocado dedepartamento había estado pateando la puerta de otra unidad. Una de las ocupantes de la unidad de la demandada se llevó al sujeto y lo calmó. Otro hecho ocurrió con un grupo de alemanes que realizaron una gran fiesta por la que se debió llamar a la policía.
Finalmente refiere que dicho movimiento de personas hace imposible llevar un control de quien posee copia de la llave de ingreso al edificio, lo que les produce intranquilidad a los copropietarios.
A fs. 193/194 presta declaración Julio Javier Gómez, encargado del edificio del consorcio actor, quien refiere que en la actualidad la unidad de la actora es utilizada por el músico Zeta Bossio, pero con anterioridad era alquilada temporalmente a grupos deestudiantes y turistas que afectaban la tranquilidad y la seguridad del edificio. Se realizaban fiestas a las cuales el testigo tuvo que apersonarse para que terminaran con los ruidos. Como resultados de estas reuniones encontró personas tiradas en el patio en la escalera y palier, durmiendo, también había restos de orina y vasos tirados en los espacios comunes. Refiere que también hubo quejas de vecinos con relación a los gemidos que efectuaban los ocupantes de la unidad en cuestión al tener relaciones sexuales.
Relata el mismo hecho que describiera el testigo anterior en la cual un joven en estado de ebriedad golpeaba equivocadamente la puerta de otra unidad, debiendo dársele intervención a la policía. Dicho relato culmina cuando se hace presente la novia delalcoholizado, quien era una de las habitantes de la unidad de la demandada.
Asimismo describe que en otra oportunidad se dio intervención previa ya que un grupo de personas se encontraban en el edificio esperando que la demandada se hiciera presente para ubicarlos en su unidad.
A fs. 155 se deja constancia de la recepción ad effectum videndi de la investigación fiscal I-2510928 2006 seguida por el delito deacción pública, remitida por la Fiscalía en lo Criminal de Instrucción N° 25. Dicha denuncia es efectuada por la demandada a raíz deuna carta redactada por un copropietario del consorcio actor, en la cual ponía en conocimiento de los vecinos que el alquiler que efectuó Cora María Palacio a unos turistas de origen brasilero tendría relación con un hecho delictivo ocurrido días atrás. A fs. 8 se dispone su reserva ya que no existe conducta que amerite investigación alguna y se trata de una disputa entre vecinos con acusaciones cruzadas.
Segundo: La decisión pertinente:
En primer lugar corresponde destacar que en el régimen de propiedad horizontal deben interpretarse las normas que lo conforman en armonía y conformidad al espíritu que inspira las soluciones previstas por el legislador (Conf. Racciatti Hernán "Manual de la Propiedad Horizontal", Pág. I y ss), atendiendo a la vida en común que propone esta modalidad.
I) Así la doctrina ha señalado que "la colisión de derechos debe resolverse procurando la armonización de los intereses en conflicto (Lorenzetti, Ricardo L. "Normas fundamentales de Derecho Privado" p. 472) pero también se ha entendido que, cuando la conducta de una de las partes quiebra el equilibrio y lesiona el derecho ajeno cuya protección luce justificada, se impone una norma de intervención y la actuación del órgano jurisdiccional (Conf. Campion, citado por Cazeauz y Trigo Represas. "Derecho delas Obligaciones". T. II p. 294)".
En razón de lo expuesto el hecho de la libertad de acción y el ejercicio amplio que da el derecho de propiedad por parte del titularde una cosa sobre la misma sufre restricciones de diverso tipo basadas en el derecho de terceros, razones de seguridad, estética, etc. Ello es así puesto que, en nuestro derecho subjetivo, no existen derechos absolutos en el sentido de que no tengan sus propias limitaciones: así, según lo prescribe expresamente nuestra Constitucional Nacional, todos los derechos subjetivos deben ser ejercidos según las leyes que reglamentan su ejercicio.
En el caso específico del régimen de la propiedad horizontal, las restricciones al dominio son más estrictas que las del derecho común, pues el derecho de uso y goce está limitado no sólo por disposiciones legales sino que hay restricciones que emanan delreglamento de copropiedad y de las decisiones de las asambleas de consorcistas.
Respecto de las restricciones legales, el Art. 6 de la Ley 13.512 refiere expresamente que "queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a. Destinarlos a usos contrarios a la moral o buena costumbre o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración, b. Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad delos vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad de inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudicialespara el edificio".
Dicho artículo, al referirse a las prohibiciones que se le imponen a cada copropietario de la unidad funcional, está aludiendo, en verdad, a las restricciones y los límites del derecho exclusivo que cada copropietario tiene, no pudiendo tales restricciones y límites llegar a desnaturalizar el derecho de cada Consorcista. Ello significa que "las reglas de convivencia estrechas que impone a los copropietarios el régimen de propiedad horizontal inciden en que la tolerancia que se deben los consorcistas es más exhaustiva que la que se da en el derecho real de dominio del código Civil. El verdadero fundamento que se debe preservar es el de una convivencia normal y regular, motivo por el cual se profundizan las exigencias en cuanto a las prohibiciones y restricciones que se imponen a los copropietarios" (Conf. Humphreys, Ethel - Goldenberg Alicia E. "Propiedad Horizontal. 07.- Restricciones y Prohibiciones. B) uso y destino". Lexis Nexis N° 8000 000950).
El inciso a) del Art. 6 de la Ley 13.512 determina la prohibición de realizar todas aquellas actividades que atenten contra la moral y las buenas costumbres o que contraríen lo establecido por el reglamento de copropiedad y administración. Esta regla es una aplicación de los principios generales del derecho. A tal fin se debe entender que la "moral" va a estar determinada por las mismas convicciones que los copropietarios tengan y que la habrán de plasmar en el estatuto que regirá su vida en comunidad y las "buenas costumbres" por las actividades que no afecten el decoro y buen orden que debe reinar en las relaciones de vecindario y el respeto recíproco por la sensibilidad y delicadeza comunes.
En igual sentido, el inc. B) de la norma precedentemente citada proscribe la realización de toda actividad que pueda afectar la tranquilidad de los vecinos o la seguridad del inmueble, y refiere a modo de ejemplo la perturbación con ruidos. De esta manera está estableciendo una regla de convivencia a través de la imposición de una restricción o límite al dominio.
Si bien este concepto "tranquilidad" que refiere la ley subjetiva, dependerá para su configuración de las convicciones de los consorcistas, quienes establecerán cuál es el límite de la misma. "Por ejemplo, mientras que algunos determinarán que no se puede hacer ruidos los días de semana entre las 12:00 y 15:00 horas, otros impondrán como prohibición el no hacerlos desde las 11:30 hasta las 17:00" (Conf. Humphreys, Ethel - Goldemberg Alicia E. "Régimen de la Propiedad Horizontal 07.- Restricciones y prohibiciones. c) Tranquilidad" (Lexis Nexis N° 8000 001007).
El no afectar la tranquilidad -como la prohibición de hacer ruidos molestos- es una limitación que guarda su correlato con el Art. 2618 del Código Civil en cuanto dispone que "las molestias se ocasionen en inmuebles vecinos no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuentas las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas.
Finalmente, a la prohibición del inc. b) del art. 6 de la ley 13.512 habría que agregar que en realidad su objetivo lo constituye el intentar mantener una convivencia consorcial armónica y pacífica, a pesar de las restricciones impuestas al uso de los sectores comunes y de las unidades funcionales conforme al destino estipulado en el reglamento de copropiedad y administración.
En el caso de autos los actores han acreditado en debida forma que en las locaciones temporales efectuadas por la demandada, locaciones que no son materia de discusión ya que han sido reconocidas por la propia Cora María Palacio al acompañar doce contratos cuyas copias lucen agregadas a fs. 66/68, 71 y 79/85, afectan al normal desarrollo de la vida consorcial. A tal fin se debe tener en cuenta la denuncia policial efectuada por el miembro del consorcio Carlos Bastanchuri, cuya copia luce agregada a fs. 142/147, en la que refiere que el hall de entrada del edificio es usado como punto de encuentro de turistas y las declaraciones testimoniales de fs. 189/191, 192/194 en las cuales distintos propietarios refieren los destrozos que han sufrido por parte de losturistas o estudiantes que han alquilado el departamento de la demandada, cómo su presencia los afecta tanto por la falta deseguridad a raíz del continuo tránsito de gente, como la basura que arrojan o por los eventos divididos en los cuales han tenido que dar intervención policial.
Las distintas circunstancias acreditadas por el actor permiten advertir el uso abusivo de su unidad con relación a los demás copropietarios, dado que la demandada perjudica la normal utilización de las partes comunes (ascensores, hall de ingreso, limpieza de las escaleras, afecta negativamente la seguridad del edificio y la tranquilidad de los moradores).
III) En el mismo orden de ideas, junto a las restricciones legales referidas en el apartado precedente, se deben analizar las restricciones que emanan del reglamento de copropiedad.
Así, corresponde entender que el reglamento de copropiedad y administración "es el cuerpo normativo que regula más directamente a las relaciones entre los copropietarios del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. Este constituye una verdadera ley para aquellos a la cual deben sujetar sus derechos y sus obligaciones" (conf. C. Nac. Civ. Sala B "Consorcio dePropietarios Medrano 367 v. Waldbaum C." Del 28.09.1995, J.A. 1996-IV-475).
Es por ello que el art. 6 de la ley 13.512 establece que queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento decopropiedad y administración. La determinación del destino de las unidades forma parte del elenco de cláusulas estatutarias delreglamento de copropiedad y administración, que le dan una fisonomía particular al derecho real de propiedad horizontal (C. Nac. Esp. Civ y Com, Sala 4ª, 30.6.83 Rep. LA LEY, XLIV, J-Z 1640. sum. 231).
La jurisprudencia tiene decidido que las restricciones al dominio establecidas en la ley 13.512 y en los reglamentos particulares desempeñan un papel fundamental en el régimen de la propiedad horizontal y deben ser más estrictamente observadas, si cabe, que las que nacen de las relaciones habituales entre propietarios vecinos, toda vez que su acatamiento es condición esencial paraasegurar el buen funcionamiento del sistema y para mantener la pacífica convivencia de los copropietarios, debiendo además, por los mismos motivos, aplicarse estrictamente las sanciones establecidas para caso de infracción a las normas (C. Nac. Civ. Sala D LD 16-233. ED 22-758 Sala E LD 22-765, esta Sala I 91-5604.
En la especie el art. 5 del Reglamento de Copropiedad dispone que los departamentos "serán destinados por sus propietarios aluso corriente de ellos o de los terceros a quienes alquilen o transfieran sus unidades. En ningún caso podrán variar su destino o ser dedicados a locales de fiestas, enseñanza de baile o de música, ni podrán ser destinados a centros políticos, casas de pensión o similares, alquiler de habitaciones amuebladas o no, estando igualmente prohibida toda actividad contraria a decoro, tranquilidad, decencia, moralidad y buen nombre del edificio.
Es claro que con las limitaciones estipuladas busca salvaguardar la armoniosa convivencia consorcial y evitar que se vea afectada la seguridad del edificio. Teniendo en cuenta tal objetivo y que en la oportunidad que se redactó dicho reglamento no era de uso el contrato de locación temporal, corresponde analizar si la actividad desarrollada por la demandada afecta la tranquilidad de los demás consorcistas.
En este orden de ideas el art. 6 de la ley 13.512 da preeminencia a las restricciones y los límites que se vinculan con la estrecha convivencia consorcial y a los que se refieren los incs. a) y b) que no son taxativos.
Los jueces mismos frente a los casos concretos que han tenido que solucionar, dado que no pueden dejar de fallar so pretexto desilencio u oscuridad de la ley, acuñando muchos otros supuestos relativos a las prohibiciones. Así como ocurre en los estrados judiciales, en los que aparecen restricciones y límites que la ley no menta, no es menos cierto que los propios consorcistas pueden, sin impedimento alguno, introducir en las asambleas y en los reglamentos de copropiedad y administración y también en los internos, otras restricciones según lo exijan las necesidades de conveniencia consorcial de cada edificio.
La ley fija sólo un marco, pero en éste no se agotan las restricciones. Estas se agotan en el encuadre que establece el reglamentode copropiedad y administración del edificio.
En la especie el reglamento al excluir las casas de pensión o similares y alquiler de habitaciones amuebladas pretendía evitar la circunstancia de grupos numerosos que afectan la normal convivencia y, si bien refiere que se pueden efectuar locaciones, es claro que no se refiere a las que realizara Cora María Palacio.
Es posible apreciar con la prueba aportada por la actora que la actividad desarrollada por la demandada afecta al quehacer diariodel consorcio, destacando además que la accionada no ha aportado elementos que permitan tener por acreditada una evoluciónde los hechos distinta de la referida en la demanda.
(...)
IV. A mérito de todo lo expuesto, corresponde hace lugar a la demanda impetrada, debiendo la accionada cesar en el alquiler de su unidad por plazos breves a turistas extranjeros.
Tercero: Costas
Atento como resuelvo la cuestión, y no existiendo mérito para apartarme del criterio objetivo de la derrota he de imponer las costas a la demandada (arts. 68 y 69 del Cód. Proc.).
Por las consideraciones expuestas, jurisprudencia y normas legales citadas, juzgando en definitiva: FALLO: Admitiendo la demanda en la medida que surgen de los considerandos. En consecuencia condeno a Cora María Palacio a hacer cesar la infracción al reglamento y a la ley 13.512 que resulta de autos. Con costas a cargo de la perdidosa (arts. 68 y 69 del C.P.C.C.). Difiero la regulación de honorarios de los profesionales intervinientes hasta tanto se encuentre firme la presente. Cópiese, regístrese, notifíquese personalmente o por cédula a las partes y oportunamente archívese. — María Cristina Battaini.
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