Informe de la consultora Colliers
Madrid y Barcelona: una comparativa para visualizar el mercado
¿Qué destino urbano se comporta mejor?
20 junio, 2023Madrid y Barcelona ocuparon el primer y segundo puesto, respectivamente, en el ranking de destinos urbanos nacionales por número de viajeros en 2022, principalmente gracias a la recuperación de la demanda internacional. Ambas ciudades experimentaron un incremento en la oferta hotelera y también en los indicadores de rentabilidad, y las dos están el foco de los inversores que buscan activos prime, dada su alta liquidez y menor sensibilidad a la incertidumbre, explican desde la consultora Colliers. Sin embargo, entre ellas hay diferencias.
Recuperación de la demanda turística
En 2022, Madrid recibió 8,6 millones de visitantes, manteniendo su posición como principal destino. La estancia media fue de 2,1 días y las pernoctaciones experimentaron un crecimiento del 85,6% (19,5 millones), quedando apenas un 13,4% de los niveles prepandemia. El aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas tuvo 50,6 millones de pasajeros en 2022, un 18% por debajo del récord de 2019.
La demanda internacional aumentó un 148% respecto al 2021, confirmando su recuperación y recobrando preponderancia respecto al mercado nacional (58,1% vs. 41,9%).
En el caso de Barcelona, registró 7,3 millones de visitantes, posicionándose por detrás de Madrid, aunque el número de pernoctaciones fue mayor (19,7 millones), debido a que la estancia media por visitante fue más larga (2,7 días). Las pernoctaciones aumentaron un 141,9% respecto al 2021.
El Aeropuerto Barcelona - El Prat, que en 2019 alcanzó un hito significativo al registrar un récord de 52,7 millones de pasajeros, el año pasado recibió 41,6 millones, apenas un 21% por debajo del récord.
Oferta y rentabilidad hotelera en Madrid y Barcelona
La oferta hotelera en Madrid aumentó un 3,3% en 2022, hasta alcanzar las 90.293 plazas, distribuidas en 829 establecimientos. El 57,9% de las plazas hoteleras se correspondían con hoteles 4 estrellas, mientras que los de 3 estrellas representaron el 15,6% del total y los de 5 estrellas y gran lujo un 13,2%.
Barcelona, por su parte, cerró el 2022 con 84.511 plazas (+14,3% frente al 2021), distribuidos en 654 establecimientos. Los hoteles de 4 estrellas concentraron la mitad de las plazas, seguidos por los de 3 estrellas (21,8%) y los de categoría 5 estrellas y gran lujo (15,3%).
La recuperación en la demanda se ha traducido en una evolución positiva en los indicadores de rentabilidad hotelera de Madrid y Barcelona
En el caso de Madrid, en 2022, el ADR alcanzó los 118,6€ (+35,9% vs 2021) con una ocupación media del 66,9% (+19,9 p.p. vs 2021), resultando en un RevPAR de 79,3€ (+93,4% vs 2021) y situándose solo un 1,8% por debajo del máximo registrado en 2019.
En Barcelona el ADR alcanzó los 142,3€ (+49,2% vs 2021) con una ocupación media del 76,7% (+26,1p.p. vs 2021), resultando en un RevPAR de 109,1€ (+126,1% vs 2021). La ciudad lideró e l RevPAR en el ranking de destinos urbanos nacionales por delante de San Sebastián (103,9€), Palma de Mallorca (100,2€), Málaga (87,8€) y Madrid (79,3€).
¿Qué ocurre con la inversión hotelera en Madrid y Barcelona?
La inversión hotelera en España alcanzó los 3.279 millones de euros en 2022 y Madrid marcó su máximo histórico: 802,7 millones de euros, lo que se traduce en el 24,5% de la inversión nacional. Si se compara con las cifras del 2021 se produjo un aumento del 71,6%. En total, el año pasado se llevaron a cabo 19 transacciones con más de 2500 habitaciones.
Entre las transacciones individuales del 2022 destacan la compra del Hotel Princesa Plaza -enmarcada dentro de la venta del Triángulo Princesa a Brookfield, o la venta del Hotel Faranda Florida Norte a Round Hill Capital. En cuanto a las operaciones de porfolio, una de las más relevantes fue la adquisición, por parte de Sancus Capital, de la participación del 51% de la mexicana RLH Properties en los hoteles Rosewood Villa Magna y Bless Hotel.
Más noticias sobre transacciones hoteleras
Barcelona el año pasado fue escenario de siete operaciones (1.015 habitaciones) por un total de 225 millones de euros. En el último año el precio medio por habitación se situó en 255.800 euros. De acuerdo a estos datos, la consultora sostiene que la ciudad “ha perdido parte de su protagonismo tras marcar su récord histórico en 2021 con 753 millones de euros y 18 operaciones”.
La compra del Hotel Barcelona 1882 por parte del fondo alemán Union Investment es una de las transacciones destacadas. Como así también la compra por parte de Invesco del Hotel Occidental Barcelona 1929, enmarcada en la compra de un portfolio de hoteles propiedad de Principal RE y que incluía otros dos activos en Málaga y La Haya.
Más información sobre las operaciones mencionadas
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Proyectos hoteleros en marcha
Justamente por los buenos resultados obtenidos en 2022, Colliers asegura que en 2023 y 2024 se mantendrá el interés por invertir en hoteles en Madrid y Barcelona.
"En términos de inversión, a pesar de que la incertidumbre parece instalada en 2023, se anticipa un año positivo y con una actividad inversora en niveles normalizados. Estas expectativas se respaldan por una favorable dinámica de las operaciones en curso, con transacciones por valor de más de 800 millones de euros en progreso en ambas ciudades” comenta Laura Hernando, Managing Director de Hoteles en Colliers
En la capital española hay 33 establecimientos proyectados, a cierre de 2022, con marcas como The Melia Collection, Voco. En Barcelona son 13 los proyectos, que añadirán más de 1.800 habitaciones al mercado en los próximos años, la mayoría de ellos abanderados por marcas internacionales de primer nivel como Marriott, Hilton, Limehome o easyHotel.
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